Najem mieszkania w dobie COVID19

26 maja 2020

Umowy na czas określony co do zasady nie można wypowiedzieć, chyba, że w umowie zostały zastrzeżone wypadki to umożliwiające, np. siła wyższa (epidemia, wojna etc.). W przypadku braku takich zapisów obowiązują przepisy dotychczasowe regulujące najem i wówczas wcześniejsze rozwiązanie wchodzi w grę jedynie na zasadzie porozumienia stron.

Co jednak, jeśli jedna strona chce rozwiązania umowy, a druga nie? Jeśli właściciel mieszkania oczekuje, że będzie miał wpływy z tytułu najmu, a przykładowy student wyprowadził się i oświadczył, że nie będzie płacił?

W sytuacji gdy najemca rozwiąże umowę jednostronnie, wynajmujący może się domagać zapłaty czynszu za cały okres, jaki pozostał do końca okresu umownego. Do wygaśnięcia związku pomiędzy wynajmującym a najemcą nie wystarczą takie czynności, jak opróżnienie lokalu i wydanie kluczy.

Jeżeli właściciel nie pójdzie na rękę drugiej stronie - ta będzie musiała w tych okolicznościach uregulować zaległości, bo inaczej z pewnością sprawa zakończy się w sądzie.

Właściciel nieruchomości może uwarunkować wynajem swojego mieszkania od wpłacenia przez potencjalnego lokatora kaucji, która ma być swojego rodzaju zabezpieczeniem na pokrycie należności z tytułu najmu lokalu. Wysokość kaucji nie może być wyższa niż dwukrotność miesięcznego czynszu za mieszkanie, jest ona obliczana na podstawie stawki za czynsz w dniu zawarcia umowy. Oczywiście zapisy dotyczące kaucji powinny być umieszczone w treści umowy, bo na wypadek ewentualnych sporów warto posiadać takie oświadczenie na piśmie.

Wysokość kaucji nie może być wyższa niż dwukrotność miesięcznego czynszu za mieszkanie, jest ona obliczana na podstawie stawki za czynsz w dniu zawarcia umowy. Kaucja ma stanowić finansowe poręczenie dla właściciela lokalu, w sytuacji, kiedy lokator nie wywiązywałby się ze swoich zobowiązań na czas. Pieniądze z kaucji mogą zostać rozliczone nie tylko na poczet zaległego czynszu, ale także na inne opłaty niezależne od właściciela. Zaliczamy do nich opłaty za media, takie jak prąd gaz, wywóz śmieci itp. To zabezpieczenie pieniężne może także służyć do pokrycia roszczeń wynikających z wynikłych szkód.

Zwrot kaucji zgodnie z przepisami ustawy nastąpić musi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa: dotyczy najmu lokalu zamiennego lub najmu socjalnego lokalu, jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

W przypadku gdy lokator upuści mieszkanie uznając, że z powodu epidemii nie chce tam zamieszkiwać, a strony nie porozumieją się w tej kwestii, (przypadek, kiedy w umowy nie można rozwiązać wcześniej) tak jak to zostało wskazane powyżej lokator będzie zobligowany zapłacić umówione pieniądze za czas do końca trwania umowy. Jeśli właściciel będzie miał zabezpieczoną kaucję, można będzie skorzystać z niej i zabezpieczyć opłaty, z kolei struga strona będzie mogła pomniejszyć należności o już wcześniej zapłaconą kaucję.

Pamiętajmy jednak, że w dobie epidemii warto zastanowić się nad ugodowym rozwiązywaniem spraw, zawsze strony mogą podpisać porozumienie, na podstawie którego każda z nich będzie mogła ugrać coś dla siebie, ale i poczynić ustępstwa, gdyż czas, w jakim się znaleźliśmy nie jest łatwy dla nikogo.