Sprzedaż mieszkania

26 listopada 2019

Sprzedaż mieszkania jest przedsięwzięciem, przy realizacji którego warto zaangażować swój czas, energię i... przygotować odpowiednie dokumenty. To się opłaci a HaloPrawo.pl podpowiada jak zrobić to skutecznie.

Poznaj HaloPrawo.pl - usługi prawne świadczone zdalnie. Opracowanie dokumentów prawnych oraz porady od specjalistów. 22 45 00 000 - sprawdź: www.haloprawo.pl

Sprzedaż mieszkania wymaga zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna

Zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży stanowi zabezpieczenie dla obu stron przed wycofaniem się z zawarcia umowy przyrzeczonej. Przedwstępna umowa sprzedaży może być zawarta w formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Obie formy są dopuszczalne, jednak umowa przedwstępna u notariusza niesie ze sobą najdalej idące skutki w zakresie ochrony interesów stron.

Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Gdy umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (w szczególności co do formy - czyli zawarta jest w formie aktu notarialnego), strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zadatek czy zaliczka?

Zawierając umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości sprzedający może wymagać od kupującego określonej sumy pieniędzy celem zabezpieczenia wykonania umowy. Kwota zabezpieczenia może być wpłacona tytułem zadatku albo zaliczki. W przypadku, gdy umowa została wykonana, wpłacona wcześniej zaliczka czy zadatek są zaliczane na poczet określonej w umowie ceny.

W przypadku braku wykonania umowy przedwstępnej, kwestia zwrotu zadatku i zaliczki przedstawia się odmiennie. Jeżeli nie dojdzie do umowy przyrzeczonej, zaliczka wpłacona na poczet ceny jest zwracana kupującemu, gdyż zaliczka nie pełni funkcji odszkodowawczej. Z kolei zadatek, zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego, dany przy zawarciu umowy ma takie znaczenie, iż w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek. W przypadku, kiedy sama zapłaciła zadatek, może zażądać sumy dwukrotnie wyższej.

Zatem w sytuacji, gdy z winy kupującego nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, traci on kwotę wręczoną sprzedającemu przy umowie przedwstępnej jako zadatek. Jeżeli natomiast do podpisania umowy sprzedaży nieruchomości nie dojdzie z przyczyn leżących po stronie sprzedającego, wówczas sprzedający zobowiązany będzie zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.

Umowa sprzedaży

Umowa sprzedaży mieszkania wymaga przedłożenia określonych dokumentów przed notariuszem. Za zgromadzenie dokumentów związanych ze sprzedawanym lokalem odpowiedzialny jest sprzedający, gdyż jest to osoba uprawniona do pozyskania tych dokumentów w odpowiednich urzędach i instytucjach.

Do sporządzenia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość wymagane jest przedłożenie:

podstawy nabycia lokalu – np. wypis aktu notarialnego, odpis postanowienia sądu;
w przypadku nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia – postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub wypis aktu poświadczenia dziedziczenia, a także podstawa nabycia lokalu przez spadkodawcę;
jeśli lokal został nabyty w drodze dziedziczenia lub na podstawie darowizny dokonanej po 1 stycznia 2007 roku – zaświadczenie z urzędu skarbowego (właściwego ze względu na miejsce położenia lokalu) o uregulowaniu zobowiązania z tytułu podatku od spadków i darowizn lub o przedawnieniu zobowiązania z tytułu tego podatku lub stwierdzające, że nabycie zwolnione było z podatku od spadków i darowizn;
w przypadku lokalu obciążonego hipoteką – oświadczenie wierzyciela hipotecznego, o aktualnej wysokości zadłużenia oraz terminie i warunkach zwolnienia hipoteki w przypadku pełnej spłaty wierzytelności lub oświadczenie wierzyciela hipotecznego zawierające zgodę na wykreślenie hipoteki;
zaświadczenie ze wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości w opłatach związanych z eksploatacją lokalu;
zaświadczenie o ilości/braku osób zameldowanych w lokalu;
zaświadczenie o braku zaległości w podatku od nieruchomości i/lub opłacie za użytkowanie wieczyste gruntu;
zaświadczenie z Urzędu Gminy o tym, że nieruchomość nie leży na obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji.

Do sporządzenia umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wymagane jest zaświadczenie wydane przez właściwą spółdzielnię mieszkaniową dotyczące tego prawa.

Dodatkowo, jeżeli z lokalem związany jest udział we współużytkowaniu wieczystym gruntu, do umowy sprzedaży nieruchomości powinno być przedstawione przez sprzedającego zaświadczenie z właściwego urzędu dzielnicy/gminy o przekształceniu tego prawa w prawo własności, zgodnie z ustawą z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

HaloPrawo.pl - usługi prawnej już za 50 zl brutto dla klientów indywidualnych. Pomoc we wszystkich dziedzinach prawa związanych z życiem prywatnym.